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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

由于銷售不景氣導(dǎo)致貸款違約，摩根大通旗下一只投資基金失去了大連“御瀾山”項(xiàng)目的所有權(quán)。摩根大通在該項(xiàng)目的落敗，在如今海外基金蜂擁至內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，顯得有些刺眼。這個(gè)案例暴露了海外基金在內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的硬傷。

高和投資金融分析師李慧忠在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，超過80%的價(jià)值往往是依靠后期管理運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)的。而摩根大通等海外投資機(jī)構(gòu)由于資金實(shí)力比較強(qiáng)，更專注于財(cái)務(wù)投資，對(duì)項(xiàng)目的參與不夠，后期管理運(yùn)營(yíng)都是交給第三方來做。這給項(xiàng)目帶來了極大的不確定性。

御瀾山項(xiàng)目曲高和寡

據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，位于大連的御瀾山項(xiàng)目曾為摩根大通子公司摩根富林明資產(chǎn)管理旗下一只基金所有。該基金在這個(gè)樓盤項(xiàng)目投入了8000萬美元。英國(guó)貸款機(jī)構(gòu)渣打銀行提供了該項(xiàng)目1.4億美元貸款的絕大部分。由于銷售不景氣導(dǎo)致的貸款違約，渣打取消了這一樓盤的贖回權(quán)，該基金由此失去了這處樓盤。

據(jù)了解，該樓盤位于大連市中心。去年9月該樓盤開盤時(shí)的價(jià)格高達(dá)3.5萬元/平方米，面積從110平方米至600平方米不等，共有270套精裝房源。雖然開盤后售價(jià)一度從3.5萬元/平方米降至2.5萬元~3萬元/平方米，但仍未給銷售帶來改觀。據(jù)報(bào)道，該樓盤自開盤以來未售出一套。

有熟悉該樓盤的知情人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該項(xiàng)目原本是寫字樓立項(xiàng)，后來改成了住宅。

大連市國(guó)土資源局提供的信息顯示，這一樓盤是大連金廣集團(tuán)旗下的爛尾樓，已經(jīng)閑置了10年。大連星耀置業(yè)有限公司在接手這個(gè)項(xiàng)目后，又因資金困難找到了摩根富林明資產(chǎn)管理旗下的基金。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，相比周邊樓盤不足2萬元/平方米的價(jià)位，御瀾山定價(jià)過高。據(jù)了解，這個(gè)所謂“叫板世界級(jí)公園豪宅”的項(xiàng)目，占地面積為9800平方米，在總建筑面積近11萬平方米的體量中，僅規(guī)劃了270套精裝戶型。其中，365至455平方米的3居至4居為主力戶型，110~171平方米之間的1居2居為個(gè)性戶型。主力戶型的售價(jià)在275萬~1500萬元人民幣之間。在大連，這樣的價(jià)格甚至超過了別墅。

“該項(xiàng)目銷售遇阻，跟產(chǎn)品的定價(jià)、自身定位不符合區(qū)域消費(fèi)有很大關(guān)系。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，海外基金入手大連這一高端項(xiàng)目失利，很大程度上是因?yàn)椴涣私猱?dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)狀況和產(chǎn)品在市場(chǎng)上的接受度。

郭毅還指出，海外資金更多關(guān)注一線城市和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，但投資住宅的很少，這樣的案例比較特殊。”

隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者聯(lián)系上了代理該樓盤銷售的世邦魏理仕，其大連分公司的工作人員告訴記者，與該樓盤簽訂的合同于今年4月就已到期，目前樓盤具體情況并不清楚。

對(duì)于該樓盤的現(xiàn)狀，根據(jù)此前《華爾街日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，渣打銀行將項(xiàng)目止贖后，德勤已被指定為項(xiàng)目的托管人。受聘推銷御瀾山的世邦魏理仕集團(tuán)公司正與渣打銀行一起尋找潛在買家。

基金投資風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)

御瀾山的失利，從另一個(gè)角度揭示了目前房地產(chǎn)領(lǐng)域私募基金，特別是海外投行在房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的硬傷。

“大多數(shù)海外投資機(jī)構(gòu)在國(guó)內(nèi)主要是進(jìn)行財(cái)務(wù)投資，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與度不夠。雖然資金實(shí)力雄厚，但對(duì)后期管理運(yùn)營(yíng)卻并不在行，通常是外包給第三方來做。”李慧忠告訴記者，然而，項(xiàng)目的升值通常是依靠后期的管理運(yùn)營(yíng)。特別是商業(yè)地產(chǎn)，80%的價(jià)值在于管理運(yùn)營(yíng)，而外資投行只看到整個(gè)資產(chǎn)價(jià)值的升值。

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)70%的資金仍來自預(yù)售和銀行貸款，基金一類的直接融資只占5%。住建部政策研究中心課題組與高和資本此前共同發(fā)布的 《人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展報(bào)告》指出，房地產(chǎn)私募基金在未來三年內(nèi)將達(dá)到5000億元的規(guī)模。由此可以預(yù)見，房地產(chǎn)私募基金未來在中國(guó)將進(jìn)入高速發(fā)展的通道，由此引發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)不得不引起關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前就單個(gè)項(xiàng)目來說，整個(gè)市場(chǎng)相對(duì)正常的資金比例為1:3（自有資金為1，銀行貸款或信托為3），比較安全的公司可以做到1:2。李慧忠告訴記者，一般來說，開發(fā)商會(huì)在貸款或信托中選擇其一，但由于銀行貸款的資金成本較低，在首選銀行不成功之后，才會(huì)借助于信托。目前信托融資利率最高已達(dá)15%，銀行在10%左右。

“但目前也有個(gè)別項(xiàng)目資金比例達(dá)到1:4，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。”李慧忠告訴記者，一旦資金杠桿升高，對(duì)于地產(chǎn)公司的資金結(jié)構(gòu)要求就比較高，現(xiàn)金回流就要加快。按照信托“2+1”的期限，如果三年內(nèi)銷售回款有困難，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就特別大了。

不光是海外投行，在如今國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)私募基金方興未艾之時(shí)，摩根大通旗下資金的失敗具有一定的借鑒意義。“最大的意義就在于，好的基金核心競(jìng)爭(zhēng)力不是錢，而是管理運(yùn)營(yíng)。”李慧忠表示。

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